开云真人曾占据上海浦东嘉里城两层店面的H&M撤场后，取而代之的是现制汉堡品牌——SHAKE SHACK。

　　毫不夸张地说，不止服装店，哪怕是奢侈品与美妆柜台，都不再是商场绝对的“门面担当”。

　　其中，茶咖、烘焙、小火锅、面馆这四大业态，正在成为商场新一轮调改的重要角色。

　　4月，深圳iN城市广场重新开业，它的前身是深圳首个高端购物中心——中信城市广场，在这里，不少人首次接触到了LV、卡地亚、Fendi、巴宝莉等国际奢侈品牌。

　　改造后的深圳iN城市广场“亲民”了不少，不见国际大牌的身影，反而是蜜雪冰城、瑞幸咖啡、星巴克、呷哺呷哺等餐饮商铺占据了半壁江山。

　　据赢商网统计，今年二季度，各档次商场都趋于收缩零售品类、加码餐饮，尤其是高档商场加大餐饮调入力度，餐饮新开店占比达30%、开关店比1.51。

　　红餐网则观察到，扎堆开到商场的餐饮店中，茶咖、烘焙、小火锅、面馆成为了“四大金刚”。换言之，它们才是商场开店的主力餐饮选手。

　　上海徐家汇美罗城就挤了20多家茶咖店，从一层临街的喜茶进入商场，迎面就是一家柠檬向右，旁边则贴着开了一家K22酸奶草莓，同一层还驻扎了爷爷不泡茶、霸王茶姬、MStand等9家茶咖品牌。

　　烘焙店的密集程度也不遑多让。2023年，曾因为“汇聚了20多家烘焙店”而登上热搜的上海长宁龙之梦商场，依然受到烘焙品牌的追捧。如今一年多时间过去，商场内的烘焙店有增无减，只不过换了几幅新面孔：比如热氣饼店、望丘山、沪食光老羌饼等。

　　去年“翻红”的小火锅，热度有增无减，同样也成为了商场的“常客”：农小锅、龍歌自助小火锅、一围肥牛小火锅、围辣小火锅等，随机进入一家商场，总能找到它们的身影。以北京为例，超级合生汇、西单大悦城、海淀大悦城、凯德MALL等人气颇高的商场，已经“集齐”了呷哺呷哺、农小锅、一围肥牛小火锅。

　　面馆赛道，在商场不仅能看到和府捞面、陈香贵、张拉拉等“老面孔”，还涌现出了本帮面馆、杭州拌川等特色细分品类，诸如王繁星面馆、福和面馆、椿芽·鲜牛肉杭州拌川等，开始越来越多出现在商场中。

　　上海中环内的长宁来福士、荟聚中心、美罗城、环球港等多家商场，霸王茶姬和阿嬷手作两个新茶饮品牌频频在一楼C位出道。

　　今年首进广州的好利来，同样将门店开在了广州塔广场、百信广场和新塘永旺梦乐城一楼。

　　比如，约220万人口的山东东营，当地最大的商业综合体万达广场内，挤满了星巴克、库迪、喜茶、奈雪的茶等12家茶咖品牌门店，还盘踞着龍歌自助小火锅、东更道点心等品牌。

　　河南平顶山的中骏世界城，星巴克、LINLEE林里、麒麟大口茶等连锁品牌争相入驻。据大众点评，目前中骏世界城茶咖、烘焙、小火锅、面馆四大品类门店高达24家。

　　餐饮“四大金刚”扎堆开到商场背后，越来越多的商场陷入招商难、客流少的困境。

　　以服饰为例，曾风靡一时的快时尚品牌Zara，在中国内地的店铺数量从2018年的183家到如今不足80家。而像GAP、C&A、H&M等品牌也屡屡被曝关店，MJstyle更是已经申请破产清算。

　　据中国连锁经营协会数据，2025年上半年，27%的购物中心项目空铺率上升。

　　《2025中国商业地产》则显示，截至2025年，全国重点城市购物中心空置率已攀升至14.2%，三线城市部分项目空置率突破22%。

　　业内一般认为，6%是商场空置率的警戒线，高于这个标准将对商业购物中心运营带来一定影响。

　　“高空置率被视为商场经营不善的信号，消费者因为店铺少不想来，优质品牌也不愿意入驻。”在上海做商场招商的温乔（化名）表示，大量空铺不仅造成商场资源浪费，更会直接拉低资产价值。

　　据赢商大数据不完全统计，今年1~6月，全国开业集中式商业项目（购物中心+独立百货）超120个，商业体量约900万㎡。而截至2025年5月，全国3万方以上已开业零售商业项目总数超6700个。这就造成了“存量空铺未填、增量持续涌入”的局面。

　　一边是存量商场的空置率高，一边是新商场不断入市加剧“僧多粥少”的竞争，双重压力下，商场招商就更愁了，能快速填补空铺的业态成了“救命稻草”。

　　“商场需要的是强带客、强经营能力的业态。”在成都深耕商业地产6年的叶梓（化名）直言，当前仍处于上行周期的餐饮、潮玩、户外运动等品类，是商场填补空铺、盘活空间的首选。

　　其中，餐饮是线下消费中体验属性最强、线上替代性最弱的业态之一，天然具有聚客效应。

　　再加上，餐饮行业开店门槛相对更低，每年涌进几百万创业者，是创业热门赛道，这也对应着巨大的新增门店数量和极高的换手率。

　　尤其是“四大金刚”，门店基数大、开店速度快。据《中国餐饮发展报告2025》数据，截至2025年5月，全国茶咖门店数近90万家，烘焙门店数达到33.8万家……

　　比如咖啡赛道，依然保持着高速扩张的节奏。据壹览商业报道，今年上半年，头部27家连锁咖啡品牌门店存量达6.6万家，较2024年底增长了21.64%，像瑞幸总门店数已经达到了2.6万家。

　　同时，高换手率的餐饮业态，也让商场能始终保持新鲜感，持续吸引客流。叶梓透露，其所在商场的餐饮业态年换手率已超过30%，“四大金刚”不断有新品牌进场。

　　《2025中国购物中心年度发展报告》也显示，2024年，全国74城超7000家新首店亮相，餐饮首店数量及占比创新高，尤其是饮品、烘焙甜品首店占比持续上升。

　　更实际的问题是，“四大金刚”是为数不多具有较高的承租能力，能够为商场带来稳定的租金收入的“金主”。

　　以上海为例，据戴德梁行统计，2025年二季度，上海核心商圈平均租金为1877元/月/平米。而霸王茶姬、阿嬷手作等品牌仍积极进驻商场一层点位。

　　不止商场需要餐饮“四大金刚”，充满活力、仍处于规模扩张阶段的茶咖、烘焙、面馆、小火锅赛道，品牌们也需要靠购物中心来开疆拓土。

　　无论是新品牌破土而出、区域品牌走向全国，还是头部品牌深化连锁化进程，商场提供了一个“势能打造、规模落地”的机会。

　　以霸王茶姬为例，赢商大数据显示，其有3成门店开在商场，而其位于一楼的门店要占到商场店的近8成。再加上霸王茶姬有辨识度的新中式门店风格、营销玩法等，实际上是通过在核心商圈的选址全方面增加有效曝光、树立品牌形象。

　　再如烘焙赛道，这两年涌现出了一批从区域走向全国的精品烘焙品牌，诸如UH佑禾、石头先生的烤炉等无一例外都会选择在高势能的核心商场去开店；此前红餐网写过的一批新派本帮面馆，比如王繁星面馆、阿大排档、福和面馆等品牌，也将门店开进了商场。这些无一例外，都是借力商场去提升品牌势能、知名度。

　　不仅如此，品牌要实现规模化，商场的标准化点位资源更是不可替代。相比街铺的“良莠不齐”，商场能让品牌快速复制成熟运营模式。

　　随着一二线城市市场饱和，品牌涌入低线乃至县城开店，几乎都会首选入驻当地商场，甚至有加盟品牌要求合作伙伴有当地的商场点位资源，以便迅速铺开市场。

　　当然，相比正餐业态，“四大金刚”标准化程度相对更高，也让它们更适应商场的运营要求。

　　比如，茶咖、烘焙门店以设备化操作为主，无需复杂的明火灶台；小火锅、面馆的后厨配置都不复杂，相对“易落地”，这些特质也匹配了商场希望快速招商、品牌更新的需求。

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